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INDEX

• 第0001号　固定資産税NEWS [ 税金関連速報 ]
• 第0002号　固定資産税NEWS [ 不動産の物納には事前の境界確認が必要 ]
• 第0003号　固定資産税NEWS [ 利子税導入でますます重要になる生前対策 ] 準備中
• 第0004号　固定資産税NEWS [ 固定資産税宅地評価見込み額、下げ止まる ]　準備中
• 第0005号　固定資産税NEWS [ 資産の組替えが相続対策上断然有利 ]　準備中

【不動産物納には事前の境界確認が必要】・・・物納は事前の準備が重要

今回の物納制度改正で、申請後の手続き上大きな影響を及ぼすとみなされているのが「物納手続関係書類」の提出です。 [主なポイント] (1)物納申請する財産について「物納申請期限までに」必要書類を提出すること。 (2)もし物納申請期限までに提出できない場合には延長届出をすることができるが、その場合でも提出期限は最長で１年以内とされたこと。 不動産にあたっては特に測量関係の書類提出が大きな条件となります。 従来の物納制度では、「物納申請書」と「金銭納付困難の理由書」を提出する際に添付する書類は、必要最小限のもので足りるとされていました。具体的に提出を求められていたのは (1)土地・建物登記簿謄本 (2)所在地(地図） (3)公図など （賃貸中の物件については賃貸借契約書も提出）で、それ以外の書類については「税務署の指定する期限までに提出してください」となっていました。

したがって、測量図・境界線に関する確認書なども後日提出すればよかったので、物納申請してから測量に着手するということも多かったのです。しかし、測量図には数ヶ月かかることが多くさらに境界確認書を隣接者から取り付けて登記まで行うとなれば長期間にわたる作業が必要です。物件の状況によっては測量だけで３～５年などと長い期間を要することも少なくなく物納審査を長期化させる原因の一つになっていました。

これを改善し物納実務の迅速化を図るため、新制度では「必要なすべての書類を提出する」ことが原則となったのです。すなわち、物納するならばその不動産についての必要書類は完備した上で申請しなさい、というのが基本的な方針となったのです。
当然地積測量図や境界線に関する確認書も、物納申請時に提出を求められます。

これは不動産を物納する実務上、たいへん影響の大きな改正といえます。以前から土地資産家の方々に対しては、測量の必要性・重要性が訴えられていますが、現実にはまだまだ未測量の土地のほうが多く、物納申請時点で測量図をはじめ、境界確認書・登記事項証明書などの書類を提出できないこととなります。
その場合「提出期限延長届出書」によって提出期限を延長してもらうことが出来ますが、仮に延長届出を提出しても最長で１年以内にすべての必要書類を提出しなければ物納は却下されます。
したがって、納税者側も迅速な対応を求められていることはいうまでもありませんが「物納手続関係書類」として提出すべき書類は多岐にわたります。
そのときに測量から始めていたのでは、とても１年の納期内にすべての書類を備えることは困難です。土地資産家にとって生前における測量の実施の重要性がさらに高まったといえましょう。
本文は前回（1号）の続編です。

　提供元　相続新聞

固定資産税コラム

固定資産の土地現況調査は１月１日時点で撮影される航空写真によって行われます。
そしてこの航空写真はなんと、犬小屋まで写る精度の高いものです。回はこの土地現況調査によって起こった実際にあった出来事を報告します。

Aさんは、友人の車を３台、梅林に駐車場として貸していました。ところが役所から駐車場として貸している部分があるので土地全体を駐車場としてみなすと連絡がありました。Aさんは慌てて対策を取ることになりました。

【対策！！】

車は今後も駐車を継続していくので、一部を駐車場として貸して、残りを梅林としフェンスを取付けて２つの土地に区割りして利用しています。

雑種地は、植木屋に苗木を育てる土地（圃場）として貸し出すことができます。
そうすることにより土地の評価が農地として取り扱われます。

土地活用分析

【駐車場利用】

• 駐車場２０台分
• 一台あたりの駐車場料金８,０００円
• 合計１９２万円（８千円×２０台×１２ヶ月）敷金、礼金は含めず

【アパート利用】

• ※固定資産税算出に必要な負担調整割合は考慮ない。
• 2DK８戸総投資額　６,０００万円（全額借入れ）
  　建築費用 坪５０万円　金利3.0％25年元利均等
• 1戸あたりの賃料８万円　駐車場1台8,000円
• 合計845万円（8万円+8千円）×8戸×12ヶ月

分析結果

• 駐車場に関しては、初期費用５００万円を自己資金として出資している為、５００万円を回収し利益が出るのは６年目以降となります。　駐車場の場合、固定資産評価減とならない為、相続税対策としての効果は少ないが、物納や分割しやすいメリットがある。
• アパートに関しては、６,０００万円の借入れが必要となり、また入居率などの要素が重要になるので,きめ細かな事業計画を行うことが必要です。　賃料収入から必要経費（借入返済 固定資産税）を差し引いても初年度から利益を生み出してくれます。　固定資産税に関しても、アパート建築により小規模宅地の軽減が受けられる為、節税対策にもつながります。
• 土地活用に重要なのは、その土地が事業性に適しているか、または所有者が今後どのように活用したいか、活用すべきなのかを分析することです。　分析した上で将来を見据えた計画が重要になるのです。

※計算は事例ですので実際にお支払い頂く正確な金額ではありません。