いえぴた売買
いえぴた売買


お気軽にお問い合わせください。
- 太陽ハウス株式会社 不動産部 -
電話番号047-343-8000
(9:00 - 18:00 水曜日定休)
[×] 閉じる
千葉県の松戸・柏・流山にこだわった不動産物件購入サイト

固定資産税ニュース(2)~不動産物納には事前の境界確認が必要~


~身近な税金・最新の税務知識をわかりやすく説明~

【不動産物納には事前の境界確認が必要】・・・物納は事前の準備が重要

今回の物納制度改正で、申請後の手続き上大きな影響を及ぼすとみなされているのが「物納手続関係書類」の提出です。

[主なポイント]

(1)物納申請する財産について「物納申請期限までに」必要書類を提出すること。

(2)もし物納申請期限までに提出できない場合には延長届出をすることができるが、その場合でも提出期限は最長で1年以内とされたこと。

不動産にあたっては特に測量関係の書類提出が大きな条件となります。
従来の物納制度では、「物納申請書」と「金銭納付困難の理由書」を提出する際に添付する書類は、必要最小限のもので足りるとされていました。具体的に提出を求められていたのは
(1)土地・建物登記簿謄本 (2)所在地(地図) (3)公図など
(賃貸中の物件については賃貸借契約書も提出)で、それ以外の書類については「税務署の指定する期限までに提出してください」となっていました。

したがって、測量図・境界線に関する確認書なども後日提出すればよかったので、物納申請してから測量に着手するということも多かったのです。
しかし、測量図には数ヶ月かかることが多くさらに境界確認書を隣接者から取り付けて登記まで行うとなれば長期間にわたる作業が必要です。
物件の状況によっては測量だけで3~5年などと長い期間を要することも少なくなく物納審査を長期化させる原因の一つになっていました。

これを改善し物納実務の迅速化を図るため、新制度では「必要なすべての書類を提出する」ことが原則となったのです。
すなわち、物納するならばその不動産についての必要書類は完備した上で申請しなさい、というのが基本的な方針となったのです。
当然地積測量図や境界線に関する確認書も、物納申請時に提出を求められます。

迅速な測量の実施の重要性がさらに高まる

これは不動産を物納する実務上、たいへん影響の大きな改正といえます。
以前から土地資産家の方々に対しては、測量の必要性・重要性が訴えられていますが、現実にはまだまだ未測量の土地のほうが多く、物納申請時点で測量図をはじめ、境界確認書・登記事項証明書などの書類を提出できないこととなります。
その場合「提出期限延長届出書」によって提出期限を延長してもらうことが出来ますが、仮に延長届出を提出しても最長で1年以内にすべての必要書類を提出しなければ物納は却下されます。
したがって、納税者側も迅速な対応を求められていることはいうまでもありませんが「物納手続関係書類」として提出すべき書類は多岐にわたります。
そのときに測量から始めていたのでは、とても1年の納期内にすべての書類を備えることは困難です。
土地資産家にとって生前における測量の実施の重要性がさらに高まったといえましょう。
本文は前回(1号)の続編です。

提供元 相続新聞


固定資産税コラム

固定資産の土地現況調査は1月1日時点で撮影される航空写真によって行われます。
そしてこの航空写真はなんと、犬小屋まで写る精度の高いものです。
今回はこの土地現況調査によって起こった実際にあった出来事を報告します。

Aさんは、固定資産税対策として雑種地を梅林として土地を活用していました。

Aさんは、友人の車を3台、梅林に駐車場として貸していました。ところが役所から駐車場として貸している部分があるので土地全体を駐車場としてみなすと連絡がありました。Aさんは慌てて対策を取ることになりました。

対策について

車は今後も駐車を継続していくので、一部を駐車場として貸して、残りを梅林としフェンスを取付けて2つの土地に区割りして利用しています。

対策前 対策後

雑種地は、植木屋に苗木を育てる土地(圃場)として貸し出すことができます。
そうすることにより土地の評価が農地として取り扱われます。


土地活用分析

モデル

新松戸駅 徒歩15分 敷地面積110坪
土地固定資産税評価額 6,000万円

駐車場利用

駐車場20台分
一台あたりの駐車場料金8,000円
合計192万円(8千円×20台×12ヶ月)敷金、礼金は含めず

○年間収入 192万円
▲建物固定資産税+都市計画税 0万円
▲土地固定資産税+都市計画税 98万円
現金収入(初年度のみ工事費用) 94万円
500万円

アパート利用

※固定資産税算出に必要な負担調整割合は考慮ない。
2DK8戸総投資額 6,000万円(全額借入れ)
 建築費用 坪50万円 金利3.0%25年元利均等
1戸あたりの賃料8万円 駐車場1台8,000円
合計845万円(8万円+8千円)×8戸×12ヶ月

○年間賃料収入 844万円
▲年間借入返済額 341万円
▲建築固定資産税+都市計画税 38万円
▲土地固定資産税+都市計画税 27万円
▲年間支出(建物維持管理費として) 85万円
現金収入 353万円

分析結果

駐車場に関しては、初期費用500万円を自己資金として出資している為、500万円を回収し利益が出るのは6年目以降となります。
駐車場の場合、固定資産評価減とならない為、相続税対策としての効果は少ないが、物納や分割しやすいメリットがあります。

アパートに関しては、6,000万円の借入れが必要となり、また入居率などの要素が重要になるので、きめ細かな事業計画を行うことが必要です。
賃料収入から必要経費(借入返済 固定資産税)を差し引いても初年度から利益を生み出してくれます。
固定資産税に関しても、アパート建築により小規模宅地の軽減が受けられる為、節税対策にもつながります。
土地活用に重要なのは、その土地が事業性に適しているか、または所有者が今後どのように活用したいか、活用すべきなのかを分析することです。
分析した上で将来を見据えた計画が重要になるのです。
※計算は事例ですので実際にお支払い頂く正確な金額ではありません。



最新情報更新日:
2018年09月22日
一般公開物件件数:292
会員向け物件情報:4168

物件検索

エリアを選ぶ

松戸市
柏市
流山市

物件種別


新築/中古

新築
中古

販売価格

万円万円

土地面積

専有面積

築年数

駅徒歩分

間取り

1R~1LDK
2K~2LDK
3K~3LDK
4K~4LDK
5K以上

現地販売会情報





新着の一戸建て・マンション・土地


おすすめの一戸建て・マンション・土地


スタッフ紹介 お客様の声 運営会社 ログイン お問い合わせ アクセス
上へ戻る